🧾 Valor de Referencia Catastral: cómo afecta a tus impuestos

Si estás pensando en vender tu vivienda en 2025, hay un dato que no puedes pasar por alto: el valor de referencia catastral. Esta cifra, fijada por la Dirección General del Catastro, se ha convertido en los últimos años en una referencia obligatoria para Hacienda a la hora de calcular impuestos sobre operaciones inmobiliarias, como compraventas, herencias o donaciones.

Lo más importante: aunque vendas tu casa por un precio inferior al valor de referencia, Hacienda puede calcular los impuestos como si la hubieras vendido por encima.

En Dispohogar, ayudamos a los propietarios a entender, consultar y anticiparse a esta variable para evitar sorpresas desagradables y planificar la venta de forma eficiente y segura.

🔍 ¿Qué es el valor de referencia catastral?

Desde 2022, el valor de referencia de Catastro es una estimación oficial del valor de mercado de una vivienda, basada en precios de transacciones reales y actualizada cada año. No lo establece ni el propietario ni el comprador, sino el propio Catastro en función de:

• Ubicación de la propiedad
• Características catastrales
• Información de escrituras públicas registradas
• Estadísticas del mercado inmobiliario

Este valor no coincide necesariamente con el valor catastral ni con el precio de venta real, y tiene un propósito específico: servir como base imponible mínima para impuestos inmobiliarios.

💸 ¿En qué impuestos puede afectarte?

Al vender una vivienda, el valor de referencia puede afectar a los siguientes impuestos:

✅ ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)

• Lo paga el comprador cuando se trata de vivienda de segunda mano.
• Se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia.
• Si vendes tu vivienda por 150.000 €, pero el valor de referencia es 165.000 €, el comprador pagará el ITP sobre esos 165.000 €, aunque no haya pagado realmente esa cantidad.

✅ ISyD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones)

• Afecta a quienes reciben un inmueble por herencia o donación.
• También se calcula tomando como referencia este valor mínimo.

⚠️ ¿Qué ocurre si vendes por debajo del valor de referencia?

Esto es cada vez más habitual, sobre todo en zonas donde el mercado ha bajado o las valoraciones no reflejan fielmente la realidad. ¿Qué pasa en estos casos?

• Hacienda puede exigir un complemento de pago al comprador, al detectar que el valor escriturado es inferior al valor de referencia.
• En muchos casos, se generan inspecciones, recargos o sanciones si no se ajustan los pagos a esa base mínima.
• Aunque hayas vendido a precio justo de mercado, tendrás que justificar por qué se aleja del valor de referencia.

🔎 ¿Cómo se consulta el valor de referencia?

Antes de cerrar cualquier operación, en Dispohogar recomendamos consultarlo directamente en la web del Catastro:

🔗 https://www.sedecatastro.gob.es
Solo necesitas el número de referencia catastral del inmueble, que encontrarás en un recibo del IBI o en la escritura de la vivienda.

⚠️ No lo dejes para el último momento. Consultarlo con antelación permite ajustar el precio de venta, planificar impuestos y evitar conflictos en notaría.

🧾 ¿Se puede reclamar si el valor es incorrecto?

Sí. Si crees que el valor de referencia no refleja el valor real de tu vivienda, puedes:

1. Pagar el impuesto según ese valor y luego reclamar por vía administrativa o judicial, aportando pruebas (tasación, reportajes de mercado, etc.).
2. Impugnar directamente en el momento del pago, lo que implica abrir un procedimiento de revisión.

Pero atención: reclamar es un proceso largo y no siempre favorable. Por eso, es mejor prevenir que corregir.

🧭 ¿Cómo te ayuda Dispohogar?

En Dispohogar, acompañamos a cada propietario desde el primer momento para que:

✅ Conozca el valor de referencia de su inmueble
✅ Entienda cómo afecta a la fiscalidad de la operación
✅ Pueda ajustar el precio de venta o negociar sabiendo las implicaciones
✅ Evite sanciones, ajustes de Hacienda o costes imprevistos

No solo vendemos propiedades. Te guiamos para que tomes decisiones informadas y seguras.

El valor de referencia catastral se ha convertido en un factor clave al vender una vivienda, especialmente en Madrid y otras zonas con gran actividad inmobiliaria. Ignorarlo puede costarte tiempo, dinero y complicaciones.

Si estás pensando en vender y no sabes por dónde empezar, cuenta con nosotros. En Dispohogar te asesoramos desde el primer día para que tu venta sea clara, legal y sin sorpresas.

📩 Contáctanos y empieza con la información que realmente necesitas.

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